Publikationer & rapporter

De flesta uppdrag som Evidens genomför resulterar i affärskritisk och företagsintern information, vilket ställer höga krav på sekretess. Men samtidigt genomför Evidens också uppdrag där uppdragsgivarens syfte är att tillgängliggöra resultatet publikt i rapportform, ofta inom ramen för vårt tjänsteområde ”Think Tank”. Här redovisas ett antal publika rapporter som Evidens utarbetat.

Hushållen värdering av läges- och bostadskvaliteter på bostadsmarknaden i Stockholm

Framsida rapport

2021-04-22
På uppdrag av Fastighetsägarna Stockholm har Evidens analyserat hur hushållen värderar skilda läges- och bostadsegenskaper på bostadsmarknaden i Stockholms län. Analysen omfattar också en jämförelse mellan hur hushållen värderar dessa egenskaper och hur väl värderingarna överensstämmer med den nuvarande faktiska hyressättningen.

Resultatet visar att hyresnivån för en standardiserad bostad om tre rum och kök i området med länets högsta genomsnittliga skattade hyresnivå, bör vara cirka 3,7 gånger högre än motsvarande genomsnittshyra i området med länets lägsta hyresnivå, om hyresskillnaden ska spegla hushållens värderingar.

Beräknas i stället motsvarande hyresskillnader baserade på hushållens värderingar mellan olika stadsdelsområden inom Stockholms stad för samma trea, blir den så kallade gradienten cirka 160. Hyresnivån i exempelvis Vasastan och Norrmalm bör vara cirka 1,6 gånger högre än i Rinkeby om hyresskillnaderna ska spegla hur hushållen värderar de olika lägena.

I rapporten utvärderas också i vilken utsträckning nuvarande, faktiska, hyresnivåer motsvarar hyresskillnader som härletts från hushållens värderingar. Resultatet av jämförelsen visar att de faktiska hyrorna inte på något systematiskt sätt samvarierar med de skattade. Slutsatsen är därför att den nuvarande hyressättningen inte speglar hushållens värderingar.

Läs rapporten

Effekter av fri hyressättning i nyproduktionen i mindre och medelstora kommuner

Framsida rapport

2021-03-25
Mot bakgrund av januariöverenskommelsen har Evidens på uppdrag av Sveriges Allmännytta tagit fram ett kunskapsunderlag som analyserar och diskuterar troliga effekter av fri hyressättning i nyproduktionen av hyresbostäder i mindre och medelstora kommuner, huvudsakligen utanför storstadsregionerna.

Rapporten innehåller en skattning av fria hyresnivåer och en diskussion om effekter på nyproduktionen av fri hyressättning i nyproduktionen av hyresbostäder. Skattningen utgår från bostadsrättsmarknaden där transaktionerna på marknaden sker till marknadspriser. Med hjälp av marknadspriser på bostadsrätter och statistik över hyresnivåer på hyresmarknaden som ger korta kötider kan hushållens så kallade avkastningskrav beräknas. Med kunskap om avkastningskraven kan bostadsrättspriser översättas till fria hyresnivåer.

Genom att jämföra fria hyresnivåer med nuvarande nyproduktionshyror kan potentiella positiva effekter på nyproduktionen förväntas om fria hyror överstiger nuvarande hyressättning i nyproduktionen som i huvudsak är kostnadsbaserad.

Slutsatsen från studierna av skattade fria hyror, kalkylerat hyresbehov för nyproduktion samt observerade nyproduktionshyror är att fria hyror har liten effekt på nyproduktionsvillkoren i de studerade kommunerna. Eller enklare uttryckt: hyresintäkterna blir i praktiken inte högre än de nuvarande nyproduktionshyrorna i de studera de kommunerna. I ett relativt stort antal kommuner är hushållens betalningsvilja för nyproduktion lägre än både beräknade nyproduktionshyror och den fria hyresnivån. I dessa kommuner är det svårt att nyproducera bostäder oavsett hyressättningsprincip.

Läs rapporten

 

Utvärdering av investeringsstöd till nya hyresbostäder

Framsida Investeringsstöd

2021-02-08
Sedan 2016 har staten utbetalat investeringsstöd till byggherrar som nyproducerar hyresbostäder. Investeringsstödet villkoras av att de nya bostäderna i huvudsak utgörs av små lägenheter och att hyresnivån begränsas. En grundläggande tanke med det statliga stödet är att nya bostäder ska kunna efterfrågas av unga och andra hushåll med lägre inkomster. Hur har det blivit i praktiken?

Evidens har på uppdrag av Fastighetsägarna och Byggföretagen analyserat stödets effekter med särskilt fokus på skillnader i socioekonomi mellan å ena sidan hushåll som får del av stödet genom lägre hyresnivå och hushåll som får betala ordinarie nyproduktionshyra å den andra. Rapportens två grundläggande frågor är:

- Om stödet i huvudsak allokerats till marknader där bostadsefterfrågan är stor och växande.

- Om stödet inneburit att ekonomiskt svagare hushållsgrupper i högre grad kunnat etablera sig i en ny hyresbostad.

Läs rapporten

Se inslag i Rapport (inslaget börjar 8 minuter in i sändningen)

Efterfrågan på nya bostäder i Stockholmsregionen

Framsida rapport

En skattning av vad hushållen kan och vill efterfråga
2020-04-29
På uppdrag av Region Stockholm har Evidens analyserat hushållens köpkraftiga efterfrågan på nyproducerade bostäder i Stockholms län. Resultaten visar att med nuvarande villkor kan hushållen årligen efterfråga ca 15 000 nya bostäder i länet. Resultaten är dock känsliga för förändrade villkor exempelvis i form av ändrade inkomster, förändringar i pris- och hyresnivåer samt krav vid kreditgivning av bolån.


Behovsanalyser baserade på hur antalet hushåll växer i regionen pekar mot att bostadsbehovet årligen skulle kräva en nyproduktion om ca 20 000 bostäder. Det finns således ett glapp mellan behov och köpkraftig efterfrågan.

Efterfrågan skiljer sig åt mellan upplåtelseformerna. Totalt efterfrågas drygt 8 000 nya bostadsrätter, drygt 5 000 nya hyresrätter och runt 1 500 småhus. Därutöver tillkommer specialbostäder i form av studentbostäder och särskilda boenden som inte efterfrågas på vanliga marknadsvillkor. Samtidigt visar data att det faktiska byggandet av hyresrätter inte når upp till efterfrågade volymer, troligen beroende på att investerare inte finns nyproduktion av hyresrätter tillräckligt lönsamt med nuvarande villkor.

Resultaten tyder på att byggandet av bostadsrätter var något högre än efterfrågan under 2017 men att bostadsbyggandet kan förväntas öka något under år 2020 jämfört med det faktiska byggandet under 2018 och 2019, eftersom efterfrågan är något större än antalet påbörjade bostäder under dessa år. Analysen genomfördes dock före Corona-pandemin bröt ut och det mesta tyder på att krisen håller tillbaka nyproduktionen under åtminstone 2020.

Läs rapporten
Läs artikel i SvD (betallänk)

Bostadsglappet i Skåne. Analys av hushållens möjlighet att hyra eller köpa bostäder i Skåne.

Framsida bostadsglappet

2020-03-09
På uppdrag av Region Skåne och Byggföretagen har Evidens utarbetat en rapport om de skånska hushållens möjligheter på bostadsmarknaden utifrån rörlighet, flyttfrekvens och trångboddhet. Vad krävs för att klara sig på den skånska bostadsmarknaden? I analysen kartläggs nuvarande boendeform för drygt 500 000 skånska hushåll. Huvudsyftet med denna rapport och analyserna som gjorts är att fördjupa förståelsen och specifikt analysera hushåll som inte kan eller har svårt att efterfråga en lämplig bostad på bostadsmarknaden i Skåne. Rapporten visar bland annat att:

- Trångboddheten i Skåne har ökat. I Malmö har andelen trångbodda hushåll nästan fördubblats sedan 2008.

- Antalet trångbodda hushåll i Skåne är 9000, varav 5 500 är barnfamiljer i hyresrätt. Med modifierad norm stiger trångbodda hushåll till 30 000 i Skåne.

- Den enskilt största gruppen trångbodda hushåll, som inte har möjlighet att efterfråga en större bostad, är sammanboende barnfamiljer i åldrarna 25–44 år.

- Riktade stöd till hushåll med låga inkomster, exempelvis bostadsbidrag, får större positiva effekter jämfört med indirekta investeringsstöd till nyproduktion.

- Möjligheterna att efterfråga en större och lämpligare bostad hänger starkt ihop med sysselsättning och disponibel inkomst.
 

Läs rapporten
Läs SVT:s rapportering

Var det värt det?

Vardetvärtdet

2019-10-04
Kreditrestriktioner har medfört att BNP-tillväxten bromsas genom minskat byggande och ökat sparande. Inbromsningen bedöms bli omkring 1 procentenhet årligen. 2028 beräknas BNP-nivån bli ca 2,3 procent lägre än vad Konjunkturinstitutets långsiktiga BNP-prognos visar, vilket motsvarar 1 718 miljarder kronor.

Sedan bolånetaket infördes 2010 har kreditgivningen successivt stramats åt. Skärpta krav i bankernas Kvar-att-leva-på-kalkyler (KALP) och införandet av amorteringskrav innebär att färre hushåll kan upprätthålla samma bostadsefterfrågan som före skärpningen av kreditgivningen. Kreditåtstramningen har bidragit till att efterfrågan på nyproducerade bostadsrätter och småhus har fallit. Dessutom tvingas hushåll i större utsträckning än tidigare spara större andelar av sin inkomst för att kunna köpa en bostad och mildra effekterna av högre amorteringskrav. Ett fallande byggande och ökat sparande bidrar till att den ekonomiska utvecklingen mätt som BNP-tillväxt bromsas.

Evidens har på uppdrag av Sveriges Byggindustrier skrivit denna rapport om kreditåtstramningens effekter på BNP-tillväxten.

Det ökade sparandet innebär minskad privat konsumtion vilket påverkar BNP-tillväxten negativt. Om sparandet utan kreditåtstramning skulle varit lägre innebär det att konsumtionen borde varit högre och därmed även BNP-tillväxten. Beräkningarna visar sammanfattningsvis att kreditåtstramningarna kan ha påverkat BNP-tillväxten betydligt genom minskad konsumtion, särskilt de senaste åren. I genomsnitt har effekten på BNP-tillväxten skattats till ca 0,5 procentenheter årligen.

Det är inte bara minskad konsumtion till följd av ökat sparande som påverkar BNP-tillväxten. Kreditåtstramningen innebär att nyproduktionen av ägda boendeformer har fallit. När bostadsinvesteringarna faller bidrar fallet till att BNP-tillväxten minskar eftersom bostadsbyggande utgör en del av de så kallade ”fasta bruttoinvesteringarna” i nationalräkenskaperna.

Av statistiken framgår att nybyggnad av permanenta bostäders andel av BNP toppade under fjärde kvartalet 2017 med 3,4 procent. Det framgår också att bostadsbyggandets bidrag till BNP-tillväxten varit betydande de senaste åren. Effekten av minskat bostadsbyggande på BNP-tillväxten skattats till omkring minus 0,5 procentenheter årligen.

Den sammantagna effekten av kreditrestriktionerna på BNP-tillväxten beräknas bli en minskning med omkring 1 procentenhet per år (varav -0,5 procent till följd av högre sparande samt -0,5 procent till följd av lägre bostadsinvesteringar). BNP-nivån 2028 skattas bli ca 2,3 procent lägre än vad Konjunkturinstitutets långsiktiga BNP-prognos visar, vilket motsvarar 1 718 miljarder kronor.

Läs rapporten

Missförstånd, överdrifter och rena felaktigheter

Framsida Överdrifter

- En kritisk analys av 10 centrala påståenden från Riksbanken och Finansinspektionen

September 2019
Rapporten diskuterar sakligheten i ett antal uttalanden om bostadsmarknaden och hushållens skuldsättning från ledan­de företrädare för Finansinspektionen och Riksbanken. Syftet är att bidra till en mer nyanserad bild av bostadsmarknaden och hushållens skuldsättning, än den bild som tecknats av företrädare för dessa myndig­heter. Bakgrunden är att myndigheterna, med politiskt stöd, fattat beslut om att införa olika typer av åtgärder i syfte att begränsa skuldtillväxten i hushållssektorn. Sådana åtgärder får effekter på bostads­marknaden och olika hushålls möjligheter att förvärva en bostad. Omotiverade åtgär­der som försvårar bostadsfinansieringen för hushåll och byggföretag kan få bety­dande negativa effekter för både svensk tillväxt och för enskilda hushålls välfärd och valmöjligheter på bostads- och arbets­marknaden.

Rapporten är utgiven av Veidekke men utredningsarbetet har i huvudsak gjorts av Evidens. Det övergripande syftet med rapporten är att uppmuntra politiker, media, forskare och allmänhet till en kritisk analys av effekterna av införda kreditrestriktioner men också av ett antal av de påståenden som regelmässigt görs av Riksbanken och Finansinspektionen.

Läs Rapporten

Ny Evidens-rapport visar på mycket svagt samband mellan beviljat investeringsstöd och bostadsefterfrågans styrka

Bostadsstöd

September 2019
Under senare år har ett antal olika statliga stöd riktats mot kommunerna och kommunala bolag. Det gemensamma syftet med de olika stöden från statens sidan har varit att bidra till ett ökat bostadsbyggande. Evidens har på uppdrag av SKL utvärderat 7 olika bostadsstöd.

Utvärderingen visar att det finns ett mycket svagt samband mellan utbetalt investeringsstöd till reguljära hyresbostäder och bostadsefterfrågans styrka i olika kommuner. Det gäller oavsett om efterfrågans styrka mäts som befolkningstillväxt, boendekostnader eller förändringen av antalet invånare per bostad. Endast en liten del av stödet har kanaliserats till de centrala delarna av storstadsregionerna, med undantag av Malmö.

Utvärderingen har genomförts genom analys av beviljade stöd i förhållande till villkoren på de lokala bostadsmarknaderna. Dessutom baseras utvärderingen på enkätsvar på frågor om stöden från företrädare för kommunala bolag och kommuner. Frågorna har fokuserat på de olika stödens effekter, måluppfyllelse och villkoren för ansökan om stöd.

De stöd som utvärderats är:
- Investeringsstöd till nya hyres- och studentbostäder
- Stöd för att anordna och tillhandahålla bostäder för äldre personer
- Stöd för renovering och energieffektivisering i vissa bostadsområden
- Statsbidrag till kommuner för ökat bostadsbyggande
- Stöd för att främja hållbara stadsmiljöer
- Avhjälpande av föroreningsskador och statligt stöd för sådant avhjälpande
Stöd för innovativt och hållbart byggande av bostäder

Läs rapporten
Läs mer hos SKL

Finansiella förutsättningar för ökat byggande av hyresbostäder

Finansiella förutsättningar för ökat byggande

Juni 2019
Byggandet av bostadsrätter faller – är lösningen fler nybyggda hyresrätter?
Mellan fjärde kvartalet 2017 jämfört med samma kvartal föregående år minskade antalet påbörjade bostäder i Stockholms län med 52 procent. För hela riket är samma siffra 20 procent. Baserat på utvecklingen för startbesked och bygglov talar det mesta för att antalet påbörjade bostäder i år och nästkommande år kommer att glida ned mot ca 40 000–45 000 bostäder, en minskning med ca 30–40 procent jämfört med toppåret 2017 då 67 000 bostäder påbörjades.

Det anmärkningsvärda är att detta sker mitt under en högkonjunktur, där de ekonomiska villkoren för hushållen är goda, arbetslösheten låg och företagen i våra växande storstäder ropar efter arbetskraft. Förklaringen stavas kreditrestriktioner. Sedan 2010, när bolånetaket infördes har en serie kreditrestriktioner införts som träffar såväl hushållen som bankerna. Efter det senaste amorteringskravet som infördes 2017 slog konsekvenserna igenom med full kraft.

Rapporten ingår i Veidekkes rapportserie Den svenska bostadsmarknaden som djupdyker i läget på bostadsmarknaden. Evidens har utarbetat analysunderlaget. 

Läs rapporten

Modell för startlån - principer och effekter

Startlån

Juni 2019
Många unga har svårt att etablera sig på bostadsmarknaden. De saknar ofta sparkapital och har inte tillräckliga inkomster för att beviljas lån. Dessutom har de inte tillräckliga kötider som kvalificerar dem för ett hyreskontrakt. Antalet personer i åldern 18 till 35 år växer snabbt de närmaste åren och kommer öka med nästan 125 000 personer fram till och med år 2025. Detta sker samtidigt som kreditrestriktioner effektivt har höjt trösklarna för inträde på bostadsrätts- och småhusmarknaderna. Amorteringskraven ger många alltför höga boendeutgifter vilket driver dem mot andra alternativ som både på kort och lång sikt är avsevärt dyrare än eget ägt boende. De unga kan sägas fastna i en fattigdomsfälla med små möjligheter att bygga upp en sparbuffert som gör dem mindre sårbara eller spara till insatsen till en bostadsrättslägenhet eller ett småhus.

Så behöver det inte vara. Evidens har på uppdrag av Riksbyggen tagit fram en modell för startlån, eller Ungbolån som Riksbyggen kallar det. Förslaget bygger på denna rapport och syftar till att underlätta för en mycket stor grupp att ta sig in på bostadsmarknaden, samtidigt som hela samhällsekonomin gynnas.

Läs rapporten

Modell för bostadsefterfrågan i Skåne

Marknadsdjup alla kommuner

2019-04-02
I diskussionen om bostadsbyggandet i Sverige utgår ofta debatten från vad som brukar benämnas ”bostadsbehov”. Men eftersom behov av nya bostäder och efterfrågan inte är samma sak har Region Skåne och Sveriges Byggindustrier givit Evidens i uppdrag att beräkna bostadsefterfrågan i Skåne. Med efterfrågan avses den volym av bostäder som hushållen kan efterfråga till gällande marknadspriser och hyresnivåer i nyproduktionen.

Beräkningen av bostadsefterfrågan har utgått från en metod som Evidens presenterade i den statliga utredningen Ett gemensamt bostadsförsörjningsansvar, SOU 2018:35. Evidens metodbeskrivning återgavs i sin helhet i bilaga 4. Beräkningen av bostadsefterfrågan sker i en stegvis process. Utifrån pris- och hyresnivå samt bostadsstorlekar för olika hushållstyper kan boendeutgifter förenade med dessa tänkta bostäder beräknas. Nästa steg i analysen är att undersöka hur flyttmönster till nyproduktion ser ut. I dessa rekryteringsområden identifieras sedan det antal hushåll, ensamboende och sammanboende, som har tillräckliga inkomster för att kunna köpa eller hyra en ny bostad. De flesta hushållen avser dock inte att flytta. Därför måste flyttfrekvenser i de olika kommunerna analyseras. För att sedan kunna analysera hur många hushåll som föredrar nyproduktion vid en flytt har ca 1800 hushåll i Skåne tillfrågats om sina boendepreferenser vid flytt. Därigenom har ytterligare data till analysen tillförts så att antalet hushåll som helst vill flytta till nyproducerad bostadsrätt, hyresrätt samt äganderätt kan beräknas.

Med denna metodik har den årliga bostadsefterfrågan i Skåne beräknats till ca 5 800 nya bostäder, exklusive specialbostäder. Skattningen återger den "köpkraftiga efterfrågan", dvs det antal bostäder som hushållen har förmåga att finansiera antingen som ägda eller hyrda bostäder. Antalet påbörjade nya bostads- och äganderätter de senaste åren är något högre jämfört med det beräknade marknadsdjupet. Det kan betyda att byggtakten framöver faller något för dessa upplåtelseformer.

Beräknat marknadsdjup understiger överslagsmässiga beräkningar av demografiskt betingade behov som kan beräknas till ca 7 600 nya bostäder per år. Det pekar mot att glappet mellan behov sprungna ur den demografiska utvecklingen och faktiskt möjligt byggande utifrån hushållens köpkraft och nuvarande marknadsvillkor fortsätter att öka. 

Detta förhållande innebär rimligen att problemen på bostadsmarknaden fortsätter att förstärkas. Ett av de mer centrala problemen är att hushåll som står utanför och ska etablera sig på marknaden får fortsatt svårt att ta sig in. Dessa hushåll kan grovt delas upp i två kategorier; förstagångsköpare i form av unga vuxna, med för sin ålder normala inkomster, respektive hushåll i olika åldrar med låga inkomster.

Det är våren 2019 oklart på vilket sätt den politiska majoriteten i riksdagen bedömer problemen på bostadsmarknaden och vilka eventuella beslut som kan komma att fattas under de närmaste åren. För närvarande, våren 2019, finns inga tecken på att några mer kraftfulla insatser genomförs i närtid. Slutsatsen blir därför att glappet mellan behov och köpkraftig efterfrågan sannolikt fortsätter att växa de närmaste åren.

Läs rapporten
Läs SOU 2018:35

Effekter av kreditbegränsningar för unga förstagångsköpare

Kreditbegränsningar förstagångsköpare

2019-01-23
Evidens har på uppdrag av Sveriges Byggindustrier studerat effekter av kreditåtstramningen på den svenska bostadsmarknaden. Med kreditåtstramning menas den samlade effekten av statligt reglerade bolånetak och amorteringskrav samt bankernas egna regler om tillämpning av så kallade Kvar-Att-Leva-På-kalkyler (KALP-kalkyler) i sin kreditgivning. Syftet är att förstå hur kreditåtstramningen påverkar förstagångsköpares möjligheter att förvärva en ny mindre bostad i både storstäder och i regionstäder.

I rapporten studeras hur stora andelar av 25 – 35-åringarna som kan efterfråga en ny bostadsrätt i form av ett rum och kök för ensamboende och två rum och kök för sammanboende.

Analyserna visar att nuvarande amorteringskrav och bankernas KALP-kalkyler innebär att många hushåll stängs ute från möjligheten att köpa en bostad. Cirka 8 av 10 ensamboende 25-35 åringar utestängs från möjligheten att köpa en bostad i centrala Stockholm och Göteborg. Detta kan jämföras med hypotetiskt alternativa amorteringskrav på exempelvis 1 procent för alla lån med en belåningsgrad på 50-85 procent samt en ränta i KALP-kalkylen på 5 procent. Då ökar andelen som kan köpa en etta med cirka 35 procentenheter i Stockholm.

Ett centralt mål för Finansinspektionen, som beslutat om nuvarande regler, är att hushållen ska ha tillgång till väl fungerande finansiella marknader och ett gott konsumentskydd. Frågan är i vilken utsträckning unga hushåll som ska etablera sig på bostadsmarknaden har tillgång till väl fungerande finansiella tjänster och i vilken utsträckning konsumentskyddet gynnas av att många tvingas ut på andrahandsmarknaden istället för att själva äga en bostad?

Läs rapporten

Vem skall finansiera framtidens bostäder?

Vem skall finansiera framtidens bostäder?

2018-07-04
Trots höga mål för bostadsbyggandet, inte minst i våra växande storstäder, minskar byggandet. Det sker på konstgjord väg genom åtgärder som vidtagits av regeringen, våra tillsynsmyndigheter och banker. Enligt Boverket uppgår behovet av nya bostäder till mer än 400.000 till 2025, något som kräver en finansiering på ungefär 1.500–2.000 miljarder. Bostadsbyggande förutsätter med andra ord finansiering och hur ekvationen ska gå ihop med hårdare kreditrestriktioner är en fråga som allt fler önskar få ett svar på.

Veidekke har gett Ted Lindqvist, vd för Evidens, och Jan Jörnmark, docent i ekonomisk historia, fria händer att ta sig an ett antal frågeställningar som beskriver den finansiella utmaningen som samhället står inför. Vilka effekter ger dagens kreditrestriktioner? Hur har kapitalmarknadsregleringarna sett ut historiskt och vilka följder har dessa fått? Är dagens hushåll överskuldsatta? Vilka finansieringsalternativ står till buds?

Rapporten presenterades onsdagen den 4 juli i Almedalen.

Läs rapporten

Hur vill studenter bo, hur mycket vill de betala och hur många studentbostäder kan vi bygga?

Studentbostäder

2018-07-03
Evidens har analyserat studentbostadsmarknaden i Stockholm och möjligheterna att tillföra nya studentbostäder. Studien, som genomförts på uppdrag av SSSB, visar att studenternas begränsade betalningsvilja innebär att nya – och därför relativt dyra – studentbostäder i stor utsträckning bör ligga nära service, kommunikationer och lärosäten. På så sätt kommer fler studenter efterfråga nya studentbostäder, trots höga nyproduktionshyror. Det finns relativt omfattande planer på nya studentbostäder i olika lägen. En viktig slutsats av analysen är att om ett stort antal nya bostäder planeras i lägen utan kvaliteter som studenter värdesätter högt, riskerar efterfrågan bli för låg för att den relativt omfattande planerade nyproduktionen ska kunna förverkligas. Eftersom många studenter som kommer från andra delar av landet i hög utsträckning är beroende av studentbostäder för att kunna flytta till Stockholm är ett större utbud av studentbostäder viktigt för Stockholms fortsatta tillväxt och utveckling. Det är därför av strategisk betydelse att mark- och planpolitiken möjliggör studentbostäder på central och attraktiv mark.


Rapporten presenterades tisdagen den 3 juli  i Almedalen.

Läs rapporten

Fortsatt realistiska förväntningar om prisutvecklingen på bostadsmarknaden – Sverige allt längre från en bostadsbubbla

Hushållens förväntningar

2018-04-13
Hushållens förväntningar visar sig vara oproblematiska ur ett prisbildningsperspektiv och Sverige befinner sig därmed allt längre från spekulationsdriven bostadsbubbla. Nyligen införda amorteringskrav och andra skärpningar i kreditgivningen är orsaken till de sänkta förväntningarna.

Evidens mäter regelbundet hushållens förväntningar avseende prisutvecklingen på bostadsmarknaden. En färsk rapport som publiceras idag sammanfattar resultaten från de senaste årens mätningar, inklusive den senaste mätningen från januari 2018. Resultat redovisas för Stockholm, Göteborg, Malmö och regionstäder.

Syftet är att analysera hushållens långsiktiga prisförväntningar och vilken prisutvecklingstakt hushållen förväntar sig. Detta är viktiga data för att förstå om förväntansbilden är realistisk eller om den inrymmer spekulativa förväntningar om framtida kapitalvinster som kan påverka prisutvecklingen.

Rapporten visar att både de kortsiktiga och de långsiktiga prisförväntningarna har dämpats under hösten 2017 även om förväntansbilden på längre sikt fortfarande är positiv. Nedjusteringen verkar inte bero på förväntningar om särskilt mycket högre framtida räntor eller förväntningar om en påtagligt sämre konjunkturutveckling. En rimlig slutsats är att det till viss del är andra fundamentala faktorer som påverkat förväntningarna negativt, exempelvis nyligen införda amorteringskrav och andra skärpningar i kreditgivningen.

Bostadspriserna föll i de flesta tillväxtregioner i Sverige under hösten 2017. Tillgängliga data och beräkningar av boendeutgifter pekar mot att prisfallet i huvudsak kan förklaras med att bostadsefterfrågan fallit till följd av:

- Införandet av det första amorteringskravet som fått full effekt under 2017. Amorteringskraven påverkar bostadsefterfrågan för ett relativt stort antal hushåll

- Bankernas skärpning av sina så kallade kvar-att-leva-på kalkyler (KALP) genom stresstest med hög bolåneränta, runt 7 procent.

- Tillämpning av bankernas egna skuldkvotstak som begränsar lånet till ca 5 – 6 gånger disponibel inkomst.

- Ökad nyproduktion av bostäder, men nyproduktionen tycks endast förklara en mindre del av prisfallet.

Rapporten avslutas med ett avsnitt som undersöker sambandet mellan prisutvecklingen och hushållens nya finansiella villkor samt hur en striktare kreditgivning påverkar efterfrågan på nyproduktion. Analysen visar att sambandet är starkt och att nyproduktionen av bostäder kommer att falla.

Läs rapporten

Läge för kontorslokaler - Mölndal

Mölndal Kontor

2018-03-19
Utifrån Mölndals mål om hållbar stadsutveckling är en både blandad och tät stad en förutsättning. Som underlag till den nya översiktsplanen är det därför viktigt att få kännedom om var det finns attraktiva lägen för inte bara bostäder utan också kommersiella lokaler. Evidens och Spacescape har i Göteborg genomfört en stor övergripande stadskvalitetsstudie för kontor (även bostäder och handel), liksom tidigare genomförts i Stockholm. Resultaten från denna studie användes för att undersöka sysselsättningstillväxten i kontorsbranschen och uppskatta den förväntade kontorsvolymen fram till 2040 inom Mölndal stad. Dessutom identifierades lägen för nyproduktion av kontor samt rekommenderades lämpliga lägen för nyproduktion av kontor och lokaler med utåtriktade verksamheter.

Rapporten redogör för:

  1. - Sysselsättningstillväxten i branscher som kräver kontorsarbetsplatser och uppskattar den förväntade kontorsvolymen fram till 2040 inom Mölndal stad.
  2. - Lägen för nyproduktion av kontor genom skattad kontorshyra och begränsningar för förtätning fram till 2040.
  3. - Rekommendation om lämpliga lägen för nyproduktion av kontor samt lokaler med utåtriktade verksamheter i gatuplan för att både matcha uppskattad sysselsättningstillväxt och möjliggöra en levande och attraktiv stad.

Läs rapporten

Käppar i hjulet?!

kapparihjulet

2017-10-19
25 000–35 000 färre bostäder med nya lagar för fastighetsföretag

Det kommer byggas 25 000–35 000 färre bostäder om regeringsförslag som begränsade ränteavdrag för företag, höjd skatt på fastighetsföretag och ökade kapitaltäckningskrav på banker genomförs. Det är en minskning av antalet nybyggda bostäder på samma nivå som under Greklands- och Eurokrisen. Det visar en ny rapport som Evidens tagit fram på uppdrag av Fastighetsägarna.

I "Käppar i hjulet?!" diskuteras pågående och planerade utredningar och förslag till ny lagstiftning inom fastighetssektorn. Många av utredningsförslagen ger sämre villkor och innebär högre kostnader för företag inom sektorn. Det är svårt att skatta de ekonomiska effekterna för samtliga utredningsförslag, men sammanfattningsvis kan lägre BNP och färre investeringar förväntas. Slutsatsen är att förslagen sammantaget motverkar mål om ökade investeringar i bostäder, arbetsplatser och infrastruktur. Den övergripande politiska målsättningen om ett högt och ökat bostadsbyggande tycks, med få undantag, inte stödjas av förslagen från de nu aktuella utredningarna. Och i den nu rådande situationen, där mycket talar för avmattning gällande bostadsbyggande, spär förslagen ytterligare på avmattningen.

Läs rapporten

JLL-Evidens Residential Market Index

2017-09-12
I Sverige har det byggts alltför få bostäder för att svara mot de behov som uppstått efter många år med god ekonomisk tillväxt, snabb urbanisering och befolkningstillväxt. Men behov och efterfrågan är inte samma sak. Efterfrågan på bostäder omfattar också hushållens förmåga att betala för nyproducerade bostäder, antingen i form av nyproduktionshyra eller i form av priser.


Utvidgad riskbild
På grund av ett kraftigt utbudsunderskott har nyproduktionen kunnat öka under en följd av år och investerare och byggare har snabbt kunnat sälja eller hyra ut nya bostadsprojekt. Marknadsriskerna har i praktiken funnits på efterfrågesidan, främst i form av risken för en svagare konjunktur. Men en successiv stegring av nyproduktionen under 2015 och 2016 och fortsatt kraftigt ökande volymer på många marknader under första halvåret 2017, har inneburit en förskjutning i riskbilden till att också omfatta utbudssidan.

I många lokala marknader finns ett allt större utbud av nyproducerade bostäder, inte sällan i samma fysiska miljö, vilket ökar konkurrensen mellan olika projekt. Om utbudet på en lokal marknad blir alltför stort i förhållande till antalet hushåll med tillräcklig betalningsförmåga och betalningsvilja kommer försäljningstiderna bli längre med risk för nedåtpress på priserna.

Ett utbuds- och efterfrågeindex på bostadsmarknaden – Residential Market Index
JLL-Evidens Residential Market Index är ett index som beskriver utbudet och efterfrågan på olika lokala bostadsmarknader. På utbudssidan byggs indexet upp av antalet påbörjade bostäder per kvartal enligt statistik från SCB. Eftersom det i genomsnitt tar ca 6-8 kvartal att färdigställa bostäder används en tidslag i beräkningen av index. Utbudet vägs sedan mot hur stor efterfrågan som finns. Efterfrågan mäts genom att i varje kommun beräkna hur många hushåll som kan efterfråga nyproduktion utan att boendeutgiftsandelen för hushållet överstiger ca 30 procent av disponibel inkomst. Bruttourvalet av hushåll reduceras i nästa steg med Evidens data över preferenser för nyproduktion med olika upplåtelseformer eftersom ett hushåll alltid kan välja en begagnad, äldre bostad istället för nyproduktion. I beräkningarna används nationella data över genomsnittlig belåning och räntenivåer för bolån. Kalkyler görs för hushåll som består av både ensamstående och sammanboende.

Indexet skapas sedan genom att utbudet sätts i relation till det beräknade marknadsdjupet för bedömda genomsnittliga bostadsstorlekar, priser och hyresnivåer i respektive kommun. Indexnivåer under 2,0 indikerar att utbudet av nyproduktion kan växa utan några påtagliga begränsningar givna av antalet hushåll med tillräcklig betalningsförmåga. Under denna nivå finns riskerna fortfarande primärt i konjunkturen. Index-nivåer runt 2,0 indikerar att utbudet av nyproduktion är på en nivå som motiveras av antalet hushåll med tillräcklig betalningsförmåga och som samtidigt har preferenser för nyproduktion.

Indexnivåer över 3,0 innebär en påtaglig risk för att utbudet av nya bostäder är stort i förhållande till den köpkraftiga efterfrågan vilket kan innebära förlängda säljtider, prispress och hög omsättning av hyresgäster. För kranskommuner till storstäderna är utbudsriskerna generellt något lägre vid höga indexnivåer än för regionstäder. Förklaringen är att utbudet i dessa kommuner till betydande delar också vänder sig till hushåll i övriga regionen, dvs. marknadsdjupet är större än vad data över kommunens egen befolkning indikerar.

Indexnivåer och förändringen i index redovisas nedan för de tre storstadskommunerna, några kranskommuner samt ett urval regionstäder. Bilden nedan är interaktiv och du kan byta region genom att klicka i listan till höger. Klicka i bildens nedre högra hörn för att få upp den över hela skärmen (Full Screen).

Långsiktiga effekter av att äga och hyra sin bostad

Långsiktiga effekter

2017-06-13
Evidens har på uppdrag av Bofrämjandet studerat effekter på hushållens boendeutgifter, sparande och förmögenhetsutveckling och hur dessa faktorer påverkas av valet av upplåtelseform på bostadsmarknaden. I rapporten diskuteras bland annat att:

Unga har svårare att etablera sig på bostadsmarknaden
För unga har flyttningarna minskat påtagligt de senaste 10-15 åren. Förklaringen är sannolikt att det blivit svårare att etablera sig i en hyresbostad samtidigt som prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden i kombination med bolånetak mm har inneburit att unga inte kunnat köpa en bostadsrätt för att fullt ut kompensera minskad etablering i hyresrätt.

Hyresbostäder dyraste boendeformen
Hyresbostäder generellt kan knappast ses ”billigare” än bostadsrätter och småhus, det visar relativt ny statistik från SCB. Boendeutgiften i hyresrätt är i genomsnitt högre än i bostadsrätt och äganderätt. Detta gäller för såväl riket som helhet som för högprismarknader som Stockholm och Göteborg (se diagram till höger).

Läs rapporten 

Värdeskapande stadsutveckling - Stadskvalitetstudie i Göteborg

Stadskvaliteter Gbg

2017-03-23
Göteborgsregionen växer och flera utmanande utvecklingsprojekt pågår i regionen. Planerande och byggande aktörer i regionen tar dagligen beslut som påverkar hur staden utformas: täthet, parkstruktur, lokalisering av kollektivtrafik etc. För att kunna fatta beslut som skapar attraktiv och hållbar stadsbyggnad behövs också verktyg för att utvärdera hur dessa beslut bidrar till värden för stadsutvecklingen.

På uppdrag av Fastighetskontoret i Göteborg och ett flertal andra aktörer har Evidens tillsammans med Spacescape genomfört en större studie om stadskvaliteter och lägesfaktorer som bidrar till en attraktiv stad. En särskild inriktning i arbetet har varit att stärka kunskapen kring den ekonomiska dimensionen av hållbar stadsutveckling för Göteborg, Mölndal och ett urval av Göteborgsregionens stationssamhällen.

Läs rapporten

Trångboddhet i Sverige

Trångboddhet i Sverige

2017-02-14
På uppdrag av HSB har Evidens utarbetat en rapport om trångboddhet i Sverige. I de flesta tillväxtregionerna är bostadsutbudet per invånare ungefär lika stort i dag som det var år 1990. Men detta gäller inte storstäderna där antalet invånare per bostad stadigt ökar, trots ökande nyproduktion. Rapporten visar att prisutvecklingen på bostadsmarknaden, bland annat till följd av ett för lågt bostadsutbud, gör det svårare att flytta till storstäderna, särskilt till Stockholm. Men också många hushåll som redan finns i Stockholmsregionen har svårt att få en bostad som svarar mot hushållets behov. Det är framförallt utvecklingen i miljöer med både hög andel utrikes födda och låga inkomster som redovisar en problematisk och ofrivillig trångboddhet. Sådan ofrivillig trångboddhet i socialt utsatta miljöer riskerar att ytterligare förstärka sociala problem.

Effekterna av ett skuldkvotstak

Skuldkvotstak

2016-12-20
Evidens har på uppdrag av Sveriges byggindustrier analyserat effekterna av ett skuldkvotstak på 600 procent av disponibel inkomst.

I det första avsnittet analyseras risker för ett kraftigt boprisfall. I det andra avsnittet analyseras hushållens motståndskraft mot höjda räntor och/eller kraftigt boprisfall. Analysen visar att hushållen är mycket motståndskraftiga mot både boprisfall och stigande räntor.

Ett skuldkvotstak kan antas innebära att fler hushåll inte kan äga, utan måste hyra sin bostad. I avsnitt tre diskuteras skillnader i konsumtion mellan bostadsägare och hyresgäster. Data visar att framförallt boendet i nyproducerade hyresbostäder ger ett lägre konsumtionsutrymme än boendet i ägda bostäder.

I det avslutande kapitlet analyseras samhälleliga kostnader och intäkter av ett skuldkvotstak. Slutsatsen är att kostnaderna för ett skuldkvotstak överstiger intäkterna.

Läs rapporten

Effekter av ytterligare kreditrestriktioner för hushållen

kreditrestriktioner

2016-03-08
På uppdrag av Sveriges Byggindustrier har Evidens analyserat möjliga effekter av ytterligare kreditrestriktioner för hushållen när det gäller möjligheter att finansiera förvärv av bostäder. Sedan tidigare finns ett bolånetak och ett förslag om införande av amorteringskrav. Evidens har analyserat vilka möjliga effekter ett införande av amorteringskrav, sänkt bolånetak, avskaffat ränteavdrag och skuldkvotstak sannolikt får i termer av pris- och undanträngningseffekter. Slutsatsen är att priseffekterna blir relativt begränsade men att förslagen sannolikt får påtagliga undanträngnings- och inlåsningseffekter för olika grupper av hushåll.

Rapportresultaten debatterades på ett frukostmöte arrangerat av Sveriges Byggindustrier den 8 mars 2016. I debatten deltog Leif Nysmed (s), Caroline Szyber (KD) och Robert Hannah (L), samtliga ledamöter av Riksdagens civilutskott. Rapportresultaten blir därmed också ytterligare ett underlag till de pågående bostadspolitiska samtalen mellan regeringen och oppositionen. 

Den bedrägliga skuldkvoten

skuldkvoten

2015-09-26
”Den bedrägliga skuldkvoten” synar ett antal vanliga påståenden i debatten om hushållens skuldsättning och prisutvecklingen på bostadsmarknaden. Rapporten visar att diskussionen om skuldsättningen till stora delar är onyanserad. De jämförelser av skuldkvoten som görs mellan olika länder är missvisande och överdriver riskerna med hushållens skulder i Sverige. Förklaringen är att svenska hushåll i högre utsträckning finansierar välfärdstjänster genom högre skatter och sociala avgifter, än vad som är vanligt i många andra länder. Det betyder att de disponibla inkomsterna blir lägre och skuldkvoten högre i Sverige. Men eftersom en stor del av det högre skattetrycket i Sverige motsvaras av högre social trygghet är ett skuldkvotsmått som tar hänsyn till skillnader i beskattningen rimligen mer rättvisande. Tar man hänsyn till dessa förhållanden är inte skuldkvoten i Sverige anmärkningsvärt hög.

Sammantaget är skuldkvoten ett dåligt mått på eventuella risker förknippade med hushållens skulder. En palett av olika mått som räntekvot, belåningsgrad, skuldsättningsgrad och nettoförmögenhet tillsammans med stresstester av hushållen motståndskraft mot högre räntor och prisfall ger betydligt bättre information om hur risker utvecklats. Studier av hur dessa mått utvecklats visar att hushållens motståndskraft mot störningar har ökat, inte minskat, de senaste åren.

 Rapporten är framtagen av Evidens på uppdrag av Rikshem och Veidekke.
The report is also available in English “The deceptive debt ratio”.

Utvärdering av modulbostäder för flyktingmottagande

modulbostäder

April 2015
Till följd av det akuta bostadsbehovet har regeringen bett Boverket undersöka möjligheterna att klara behovet för nyanlända genom modulbostäder, uppförda med tidsbegränsade bygglov. Boverket levererade under början av mars en delrapport (2015:10 Nyanländas boendesituation) med en strategi för att i ett första steg skapa cirka 8000 bostäder, varav 6000 ska vara hyresbostäder i anslutning till Sveriges växande stor- och regionstäder och 2000 asylbostäder.

Evidens har, på uppdrag av Sveriges Byggindustrier, Veidekke och JM, gjort beräkningar av kostnaderna för modulbostäder. I rapporten konstateras att kostnaderna för dessa bostäder skulle bli mycket höga jämfört med andra boendeformer. 

Utan fungerande finansiering stannar bostadsbyggandet

finans

2015-02-10
Den bostadspolitiska debatten präglas i dag av två huvudsakliga problem. Det första problemet handlar framför allt om att bostadsbyggandet är för lågt och att det råder bostadsbrist för stora grupper av hushåll, särskilt i storstadsregionerna. Det andra problemet handlar om att framför allt statliga myndigheter och politiska beslutsfattare uppfattar att skuldsättningen i hushållssektorn är för hög, främst på grund av bostadslån. 

När det gäller det första problemet har utredningar och åtgärder framför allt fokuserat på hur utbudet kan stimuleras med hjälp av regelförändringar kopplat till planprocess och myndighetskrav. Det finns också en utbredd uppfattning om att problemen kan lindras för vissa grupper på bostadsmarknaden genom ökad nyproduktion av så kallade ”billiga, mindre”, hyresrätter. På basis av att man tillsatt utredningar om dessa frågor har de politiska partierna utlovat ett betydligt högre bostadsbyggande de närmaste åren. 

Frågan om hushållens skuldsättning har framför allt drivits av Riksbanken, som utan tydliga och transparenta analyser och beskrivningar av påstådda problem, fått stort genomslag för uppfattningen att situationen skulle vara mycket problematiskt. Successivt har detta lett till att ett flertal åtgärder från myndigheterna vidtagits, senast ett förslag från Finansinspektionen om tvingande amorteringskrav, också för hushåll med relativ låg belåning, höga inkomster och stora finansiella och reala tillgångar.

Sammantaget förefaller den bostadspolitiska diskussionen ha gått i baklås: staten vill inte finansiera nya bostäder och hushållen får inte finansiera dem i samma utsträckning som tidigare. Men analyserna i denna rapport visar att debatten och problemformuleringen i betydande utsträckning är ofullständig och till vissa delar felaktig.

Rapporten presenterades den 10 februari 2015 på ett frukostseminarium arrangerat av Sveriges Byggindustrier.

Är hushållens förväntningar på bostadsmarknaden orealistiska?

hushållens

2014-09-03
I samband med nobelfestligheterna i Stockholm i december 2013 svarade ekonomipristagaren Robert Shiller på frågan om hur han såg på de svenska bostadspriserna: – Jag tror att människor här i Sverige har en illusion om att stigande priser är en långsiktig trend, det påminner mer om en bubbla. Har Robert Shiller rätt? Har svenska hushåll, liksom amerikanska hushåll år 2003, orealistiska förväntningar på bostadsmarknaden och framtida prisutveckling?

Evidens har genomfört en omfattande enkätundersökning bland hushåll i Stockholmsregionen. Undersökningen genomfördes i juni 2014. 1 200 hushåll tillfrågades om deras uppfattning om bostadsmarknaden och förväntningar på prisutvecklingen. Frågorna utformades efter förlaga av Cases och Shillers frågor i uppsatsen Is there a bubble in the housing market, från år 2004.

Om hushållens skuldsättning och bostadsmarknaden

skuld

2013-12-05
Hushållens ökade skuldsättning har varit ett omdebatterat ämne den senaste tiden. Flera bedömare menar att hushållen lånar för mycket och att den nuvarande nivån på hushållens skulder är ohållbart hög, vilket riskerar att hota den finansiella stabiliteten. Detta brukar också beskrivas som ett skäl för att avstå från ytterligare sänkningar av räntan. Evidens presenterade den 5 december 2013 en rapport som visar att hushållens ökade skuldsättning framförallt har sin förklaring i strukturella förändringar av bostadsmarknaden - inte i hushållens ökade riskbenägenhet.

Bostadsbubbla?

bostadsbubbla

2013-02-14
Hög BNP-tillväxt, höjda hushållsinkomster, låga marknadsräntor, kraftig befolkningstillväxt i storstäderna, för lågt byggande och en allt sämre fungerande hyres- och bostadsmarknad ligger bakom de ökade bostadspriserna i Sverige. Och priserna väntas öka ännu mer. Men det är fel att tala om bostadsbubbla och reporäntan är fel vapen mot ökad skuldsättning hos hushållen.

Värdering av stadskvaliteter - tre studier

stadkvalitet

2011-2012
För att förstå vad i stadsbyggnad som är attraktivt för företag som hyr kontor samt för boende i bostadsrätter/hyresrätter respektive småhus har Evidens genomfört tre studier. Resultatet ger verktyg som förklarar vad i stadsbyggnaden som genererar attraktivitet samt de marknadsmässiga förutsättningarna för exempelvis nyproduktion och prissättning. Det blir möjligt att sätta en prislapp på olika stadskvaliteter och bedöma och optimera intäkter i exploateringsprojekt.

De tre studierna har genomförts genom att kombinera försäljnings- och hyresstatistik med geografiska data, dvs uppgifter om täthet, tillgänglighet mm för väl avgränsade geografier. Genom kvalificerade analyser har respektive studie resulterat i stadskvaliteter som med 90 procents säkerhet förklarar variationerna i hyra respektive pris mellan olika kontors- och bostadsområden.

Studierna har genomförts av Evidens i samarbete med Spacescape och White på uppdrag av Stockholms läns landsting (TMR) i samarbete med kommunerna Haninge, Järfälla, Lidingö, Nacka, Stockholm Täby och Upplands Väsby.