Publikationer & rapporter

De flesta uppdrag som Evidens genomför resulterar i affärskritisk och företagsintern information, vilket ställer höga krav på sekretess. Men samtidigt genomför Evidens också uppdrag där uppdragsgivarens syfte är att tillgängliggöra resultatet publikt i rapportform, ofta inom ramen för vårt tjänsteområde ”Think Tank”. Här redovisas ett antal publika rapporter som Evidens utarbetat.

Käppar i hjulet?!

kapparihjulet

25 000–35 000 färre bostäder med nya lagar för fastighetsföretag

Det kommer byggas 25 000–35 000 färre bostäder om regeringsförslag som begränsade ränteavdrag för företag, höjd skatt på fastighetsföretag och ökade kapitaltäckningskrav på banker genomförs. Det är en minskning av antalet nybyggda bostäder på samma nivå som under Greklands- och Eurokrisen. Det visar en ny rapport som Evidens tagit fram på uppdrag av Fastighetsägarna.

I "Käppar i hjulet?!" diskuteras pågående och planerade utredningar och förslag till ny lagstiftning inom fastighetssektorn. Många av utredningsförslagen ger sämre villkor och innebär högre kostnader för företag inom sektorn. Det är svårt att skatta de ekonomiska effekterna för samtliga utredningsförslag, men sammanfattningsvis kan lägre BNP och färre investeringar förväntas. Slutsatsen är att förslagen sammantaget motverkar mål om ökade investeringar i bostäder, arbetsplatser och infrastruktur. Den övergripande politiska målsättningen om ett högt och ökat bostadsbyggande tycks, med få undantag, inte stödjas av förslagen från de nu aktuella utredningarna. Och i den nu rådande situationen, där mycket talar för avmattning gällande bostadsbyggande, spär förslagen ytterligare på avmattningen.

Läs rapporten

JLL-Evidens Residential Market Index

2017-09-12
I Sverige har det byggts alltför få bostäder för att svara mot de behov som uppstått efter många år med god ekonomisk tillväxt, snabb urbanisering och befolkningstillväxt. Men behov och efterfrågan är inte samma sak. Efterfrågan på bostäder omfattar också hushållens förmåga att betala för nyproducerade bostäder, antingen i form av nyproduktionshyra eller i form av priser.


Utvidgad riskbild
På grund av ett kraftigt utbudsunderskott har nyproduktionen kunnat öka under en följd av år och investerare och byggare har snabbt kunnat sälja eller hyra ut nya bostadsprojekt. Marknadsriskerna har i praktiken funnits på efterfrågesidan, främst i form av risken för en svagare konjunktur. Men en successiv stegring av nyproduktionen under 2015 och 2016 och fortsatt kraftigt ökande volymer på många marknader under första halvåret 2017, har inneburit en förskjutning i riskbilden till att också omfatta utbudssidan.

I många lokala marknader finns ett allt större utbud av nyproducerade bostäder, inte sällan i samma fysiska miljö, vilket ökar konkurrensen mellan olika projekt. Om utbudet på en lokal marknad blir alltför stort i förhållande till antalet hushåll med tillräcklig betalningsförmåga och betalningsvilja kommer försäljningstiderna bli längre med risk för nedåtpress på priserna.

Ett utbuds- och efterfrågeindex på bostadsmarknaden – Residential Market Index
JLL-Evidens Residential Market Index är ett index som beskriver utbudet och efterfrågan på olika lokala bostadsmarknader. På utbudssidan byggs indexet upp av antalet påbörjade bostäder per kvartal enligt statistik från SCB. Eftersom det i genomsnitt tar ca 6-8 kvartal att färdigställa bostäder används en tidslag i beräkningen av index. Utbudet vägs sedan mot hur stor efterfrågan som finns. Efterfrågan mäts genom att i varje kommun beräkna hur många hushåll som kan efterfråga nyproduktion utan att boendeutgiftsandelen för hushållet överstiger ca 30 procent av disponibel inkomst. Bruttourvalet av hushåll reduceras i nästa steg med Evidens data över preferenser för nyproduktion med olika upplåtelseformer eftersom ett hushåll alltid kan välja en begagnad, äldre bostad istället för nyproduktion. I beräkningarna används nationella data över genomsnittlig belåning och räntenivåer för bolån. Kalkyler görs för hushåll som består av både ensamstående och sammanboende.

Indexet skapas sedan genom att utbudet sätts i relation till det beräknade marknadsdjupet för bedömda genomsnittliga bostadsstorlekar, priser och hyresnivåer i respektive kommun. Indexnivåer under 2,0 indikerar att utbudet av nyproduktion kan växa utan några påtagliga begränsningar givna av antalet hushåll med tillräcklig betalningsförmåga. Under denna nivå finns riskerna fortfarande primärt i konjunkturen. Index-nivåer runt 2,0 indikerar att utbudet av nyproduktion är på en nivå som motiveras av antalet hushåll med tillräcklig betalningsförmåga och som samtidigt har preferenser för nyproduktion.

Indexnivåer över 3,0 innebär en påtaglig risk för att utbudet av nya bostäder är stort i förhållande till den köpkraftiga efterfrågan vilket kan innebära förlängda säljtider, prispress och hög omsättning av hyresgäster. För kranskommuner till storstäderna är utbudsriskerna generellt något lägre vid höga indexnivåer än för regionstäder. Förklaringen är att utbudet i dessa kommuner till betydande delar också vänder sig till hushåll i övriga regionen, dvs. marknadsdjupet är större än vad data över kommunens egen befolkning indikerar.

Indexnivåer och förändringen i index redovisas nedan för de tre storstadskommunerna, några kranskommuner samt ett urval regionstäder. Bilden nedan är interaktiv och du kan byta region genom att klicka i listan till höger. Klicka i bildens nedre högra hörn för att få upp den över hela skärmen (Full Screen).

Långsiktiga effekter av att äga och hyra sin bostad

Långsiktiga effekter

2017-06-13
Evidens har på uppdrag av Bofrämjandet studerat effekter på hushållens boendeutgifter, sparande och förmögenhetsutveckling och hur dessa faktorer påverkas av valet av upplåtelseform på bostadsmarknaden. I rapporten diskuteras bland annat att:

Unga har svårare att etablera sig på bostadsmarknaden
För unga har flyttningarna minskat påtagligt de senaste 10-15 åren. Förklaringen är sannolikt att det blivit svårare att etablera sig i en hyresbostad samtidigt som prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden i kombination med bolånetak mm har inneburit att unga inte kunnat köpa en bostadsrätt för att fullt ut kompensera minskad etablering i hyresrätt.

Hyresbostäder dyraste boendeformen
Hyresbostäder generellt kan knappast ses ”billigare” än bostadsrätter och småhus, det visar relativt ny statistik från SCB. Boendeutgiften i hyresrätt är i genomsnitt högre än i bostadsrätt och äganderätt. Detta gäller för såväl riket som helhet som för högprismarknader som Stockholm och Göteborg (se diagram till höger).

Läs rapporten 

Värdeskapande stadsutveckling - Stadskvalitetstudie i Göteborg

Stadskvaliteter Gbg

2017-03-23
Göteborgsregionen växer och flera utmanande utvecklingsprojekt pågår i regionen. Planerande och byggande aktörer i regionen tar dagligen beslut som påverkar hur staden utformas: täthet, parkstruktur, lokalisering av kollektivtrafik etc. För att kunna fatta beslut som skapar attraktiv och hållbar stadsbyggnad behövs också verktyg för att utvärdera hur dessa beslut bidrar till värden för stadsutvecklingen.

På uppdrag av Fastighetskontoret i Göteborg och ett flertal andra aktörer har Evidens tillsammans med Spacescape genomfört en större studie om stadskvaliteter och lägesfaktorer som bidrar till en attraktiv stad. En särskild inriktning i arbetet har varit att stärka kunskapen kring den ekonomiska dimensionen av hållbar stadsutveckling för Göteborg, Mölndal och ett urval av Göteborgsregionens stationssamhällen.

Läs rapporten

Trångboddhet i Sverige

Trångboddhet i Sverige

2017-02-14
På uppdrag av HSB har Evidens utarbetat en rapport om trångboddhet i Sverige. I de flesta tillväxtregionerna är bostadsutbudet per invånare ungefär lika stort i dag som det var år 1990. Men detta gäller inte storstäderna där antalet invånare per bostad stadigt ökar, trots ökande nyproduktion. Rapporten visar att prisutvecklingen på bostadsmarknaden, bland annat till följd av ett för lågt bostadsutbud, gör det svårare att flytta till storstäderna, särskilt till Stockholm. Men också många hushåll som redan finns i Stockholmsregionen har svårt att få en bostad som svarar mot hushållets behov. Det är framförallt utvecklingen i miljöer med både hög andel utrikes födda och låga inkomster som redovisar en problematisk och ofrivillig trångboddhet. Sådan ofrivillig trångboddhet i socialt utsatta miljöer riskerar att ytterligare förstärka sociala problem.

Effekterna av ett skuldkvotstak

Skuldkvotstak

2016-12-20
Evidens har på uppdrag av Sveriges byggindustrier analyserat effekterna av ett skuldkvotstak på 600 procent av disponibel inkomst.

I det första avsnittet analyseras risker för ett kraftigt boprisfall. I det andra avsnittet analyseras hushållens motståndskraft mot höjda räntor och/eller kraftigt boprisfall. Analysen visar att hushållen är mycket motståndskraftiga mot både boprisfall och stigande räntor.

Ett skuldkvotstak kan antas innebära att fler hushåll inte kan äga, utan måste hyra sin bostad. I avsnitt tre diskuteras skillnader i konsumtion mellan bostadsägare och hyresgäster. Data visar att framförallt boendet i nyproducerade hyresbostäder ger ett lägre konsumtionsutrymme än boendet i ägda bostäder.

I det avslutande kapitlet analyseras samhälleliga kostnader och intäkter av ett skuldkvotstak. Slutsatsen är att kostnaderna för ett skuldkvotstak överstiger intäkterna.

Läs rapporten

Effekter av ytterligare kreditrestriktioner för hushållen

kreditrestriktioner

2016-03-08
På uppdrag av Sveriges Byggindustrier har Evidens analyserat möjliga effekter av ytterligare kreditrestriktioner för hushållen när det gäller möjligheter att finansiera förvärv av bostäder. Sedan tidigare finns ett bolånetak och ett förslag om införande av amorteringskrav. Evidens har analyserat vilka möjliga effekter ett införande av amorteringskrav, sänkt bolånetak, avskaffat ränteavdrag och skuldkvotstak sannolikt får i termer av pris- och undanträngningseffekter. Slutsatsen är att priseffekterna blir relativt begränsade men att förslagen sannolikt får påtagliga undanträngnings- och inlåsningseffekter för olika grupper av hushåll.

Rapportresultaten debatterades på ett frukostmöte arrangerat av Sveriges Byggindustrier den 8 mars 2016. I debatten deltog Leif Nysmed (s), Caroline Szyber (KD) och Robert Hannah (L), samtliga ledamöter av Riksdagens civilutskott. Rapportresultaten blir därmed också ytterligare ett underlag till de pågående bostadspolitiska samtalen mellan regeringen och oppositionen. 

Den bedrägliga skuldkvoten

skuldkvoten

2015-09-26
”Den bedrägliga skuldkvoten” synar ett antal vanliga påståenden i debatten om hushållens skuldsättning och prisutvecklingen på bostadsmarknaden. Rapporten visar att diskussionen om skuldsättningen till stora delar är onyanserad. De jämförelser av skuldkvoten som görs mellan olika länder är missvisande och överdriver riskerna med hushållens skulder i Sverige. Förklaringen är att svenska hushåll i högre utsträckning finansierar välfärdstjänster genom högre skatter och sociala avgifter, än vad som är vanligt i många andra länder. Det betyder att de disponibla inkomsterna blir lägre och skuldkvoten högre i Sverige. Men eftersom en stor del av det högre skattetrycket i Sverige motsvaras av högre social trygghet är ett skuldkvotsmått som tar hänsyn till skillnader i beskattningen rimligen mer rättvisande. Tar man hänsyn till dessa förhållanden är inte skuldkvoten i Sverige anmärkningsvärt hög.

Sammantaget är skuldkvoten ett dåligt mått på eventuella risker förknippade med hushållens skulder. En palett av olika mått som räntekvot, belåningsgrad, skuldsättningsgrad och nettoförmögenhet tillsammans med stresstester av hushållen motståndskraft mot högre räntor och prisfall ger betydligt bättre information om hur risker utvecklats. Studier av hur dessa mått utvecklats visar att hushållens motståndskraft mot störningar har ökat, inte minskat, de senaste åren.

 Rapporten är framtagen av Evidens på uppdrag av Rikshem och Veidekke.
The report is also available in English “The deceptive debt ratio”.

Utvärdering av modulbostäder för flyktingmottagande

modulbostäder

April 2015
Till följd av det akuta bostadsbehovet har regeringen bett Boverket undersöka möjligheterna att klara behovet för nyanlända genom modulbostäder, uppförda med tidsbegränsade bygglov. Boverket levererade under början av mars en delrapport (2015:10 Nyanländas boendesituation) med en strategi för att i ett första steg skapa cirka 8000 bostäder, varav 6000 ska vara hyresbostäder i anslutning till Sveriges växande stor- och regionstäder och 2000 asylbostäder.

Evidens har, på uppdrag av Sveriges Byggindustrier, Veidekke och JM, gjort beräkningar av kostnaderna för modulbostäder. I rapporten konstateras att kostnaderna för dessa bostäder skulle bli mycket höga jämfört med andra boendeformer. 

Utan fungerande finansiering stannar bostadsbyggandet

finans

2015-02-10
Den bostadspolitiska debatten präglas i dag av två huvudsakliga problem. Det första problemet handlar framför allt om att bostadsbyggandet är för lågt och att det råder bostadsbrist för stora grupper av hushåll, särskilt i storstadsregionerna. Det andra problemet handlar om att framför allt statliga myndigheter och politiska beslutsfattare uppfattar att skuldsättningen i hushållssektorn är för hög, främst på grund av bostadslån. 

När det gäller det första problemet har utredningar och åtgärder framför allt fokuserat på hur utbudet kan stimuleras med hjälp av regelförändringar kopplat till planprocess och myndighetskrav. Det finns också en utbredd uppfattning om att problemen kan lindras för vissa grupper på bostadsmarknaden genom ökad nyproduktion av så kallade ”billiga, mindre”, hyresrätter. På basis av att man tillsatt utredningar om dessa frågor har de politiska partierna utlovat ett betydligt högre bostadsbyggande de närmaste åren. 

Frågan om hushållens skuldsättning har framför allt drivits av Riksbanken, som utan tydliga och transparenta analyser och beskrivningar av påstådda problem, fått stort genomslag för uppfattningen att situationen skulle vara mycket problematiskt. Successivt har detta lett till att ett flertal åtgärder från myndigheterna vidtagits, senast ett förslag från Finansinspektionen om tvingande amorteringskrav, också för hushåll med relativ låg belåning, höga inkomster och stora finansiella och reala tillgångar.

Sammantaget förefaller den bostadspolitiska diskussionen ha gått i baklås: staten vill inte finansiera nya bostäder och hushållen får inte finansiera dem i samma utsträckning som tidigare. Men analyserna i denna rapport visar att debatten och problemformuleringen i betydande utsträckning är ofullständig och till vissa delar felaktig.

Rapporten presenterades den 10 februari 2015 på ett frukostseminarium arrangerat av Sveriges Byggindustrier.

Är hushållens förväntningar på bostadsmarknaden orealistiska?

hushållens

2014-09-03
I samband med nobelfestligheterna i Stockholm i december 2013 svarade ekonomipristagaren Robert Shiller på frågan om hur han såg på de svenska bostadspriserna: – Jag tror att människor här i Sverige har en illusion om att stigande priser är en långsiktig trend, det påminner mer om en bubbla. Har Robert Shiller rätt? Har svenska hushåll, liksom amerikanska hushåll år 2003, orealistiska förväntningar på bostadsmarknaden och framtida prisutveckling?

Evidens har genomfört en omfattande enkätundersökning bland hushåll i Stockholmsregionen. Undersökningen genomfördes i juni 2014. 1 200 hushåll tillfrågades om deras uppfattning om bostadsmarknaden och förväntningar på prisutvecklingen. Frågorna utformades efter förlaga av Cases och Shillers frågor i uppsatsen Is there a bubble in the housing market, från år 2004.

Om hushållens skuldsättning och bostadsmarknaden

skuld

2013-12-05
Hushållens ökade skuldsättning har varit ett omdebatterat ämne den senaste tiden. Flera bedömare menar att hushållen lånar för mycket och att den nuvarande nivån på hushållens skulder är ohållbart hög, vilket riskerar att hota den finansiella stabiliteten. Detta brukar också beskrivas som ett skäl för att avstå från ytterligare sänkningar av räntan. Evidens presenterade den 5 december 2013 en rapport som visar att hushållens ökade skuldsättning framförallt har sin förklaring i strukturella förändringar av bostadsmarknaden - inte i hushållens ökade riskbenägenhet.

Bostadsbubbla?

bostadsbubbla

2013-02-14
Hög BNP-tillväxt, höjda hushållsinkomster, låga marknadsräntor, kraftig befolkningstillväxt i storstäderna, för lågt byggande och en allt sämre fungerande hyres- och bostadsmarknad ligger bakom de ökade bostadspriserna i Sverige. Och priserna väntas öka ännu mer. Men det är fel att tala om bostadsbubbla och reporäntan är fel vapen mot ökad skuldsättning hos hushållen.

Värdering av stadskvaliteter - tre studier

stadkvalitet

2011-2012
För att förstå vad i stadsbyggnad som är attraktivt för företag som hyr kontor samt för boende i bostadsrätter/hyresrätter respektive småhus har Evidens genomfört tre studier. Resultatet ger verktyg som förklarar vad i stadsbyggnaden som genererar attraktivitet samt de marknadsmässiga förutsättningarna för exempelvis nyproduktion och prissättning. Det blir möjligt att sätta en prislapp på olika stadskvaliteter och bedöma och optimera intäkter i exploateringsprojekt.

De tre studierna har genomförts genom att kombinera försäljnings- och hyresstatistik med geografiska data, dvs uppgifter om täthet, tillgänglighet mm för väl avgränsade geografier. Genom kvalificerade analyser har respektive studie resulterat i stadskvaliteter som med 90 procents säkerhet förklarar variationerna i hyra respektive pris mellan olika kontors- och bostadsområden.

Studierna har genomförts av Evidens i samarbete med Spacescape och White på uppdrag av Stockholms läns landsting (TMR) i samarbete med kommunerna Haninge, Järfälla, Lidingö, Nacka, Stockholm Täby och Upplands Väsby.